О современных тенденциях на рынке недвижимости

Что будет с ценами на жильё, какова динамика спроса и предложения, снизятся ли ставки на ипотечное кредитование? Чтобы получить ответы на эти вопросы, журнал «Татарстан» собрал за редакционным круглым столом профессионалов. Участниками разговора стали представители Гильдии риелторов республики, известных компаний-застройщиков и авторитетных банков.
Модератором круглого стола выступила Алина Минибаева, маркетолог АН «Мегалит» 

НОВЫЕ ПРОЕКТЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Какое жильё предпочитает сегодняшний покупатель?
 
Антонина Дарчинова, коммерческий директор «КамаСтройИнвест»:

– Мы работаем в довольно ин­тересном сегменте, главным об­разом, в центре Казани. Земель­ные участки здесь маленькие, и к реализации проектов всегда приходится подходить творчески. Поэтому у нас много интересных, я бы даже сказала, уникальных объектов. Сегодня в прода­же три жилых дома и один комплекс апартаментов. Заканчиваем строительство ЖК Kalinina house*. Мак­симум современных технологий стараемся применить при строительстве «умного» жилого дома по улице Муштари напротив Лядского садика – это и натураль­ные материалы, и высокая экологичность постройки. Само место требует, чтобы это был дом на века. Хо­чется сказать и о таком рискованном, выбивающемся из общей концепции компании проекте, как жилой дом «Красное яблоко». Мы попробовали построить дом с хорошей архитектурой и большой территорией благоустройства в Авиастроительном районе Казани. И у нас получилось. Потребитель это оценил. Практи­чески все квартиры на сегодня распроданы.
Наш клиент разборчив и взыскателен. Вообще, в по­следние годы представление покупателей о комфорте очень изменилось.   Поэтому большое внимание мы уде­ляем, прежде всего, планировкам. У многих горожан появилась возможность встречаться с друзьями в кафе, ресторане, давно стало трендом объединять гостиную с кухней. Во-вторых, комфортная среда. Это касается и мест общественного пользования. Они должны быть удобны, доступны, актуальны и современны. Не так, как раньше: есть детская площадка – и слава богу. Сейчас та же детская площадка должна быть развиваю­щей, безопасной и интересной. Такой, чтобы радовала и детей, и взрослых.
Большое внимание наша компания уделяет архи­тектуре, соответствию экологическим требованиям. Общеизвестно, что инвестиционный спрос на не­движимость значительно упал, есть спрос на покупку квартиры для себя. Поэтому у нас покупают в основном трёхкомнатные и двухкомнатные и уже в последнюю очередь – однокомнатные квартиры.
* ЖК Калинина Хаус.
 
 
Елена Стрюкова, директор «Ак Барс Недвижимость»:

– Мы строим социально ориен­тированные комплексы со школа­ми, детскими садами и магазина­ми. На сегодня нашей компани­ей ведутся продажи по четырём основным комплексам. Это ЖК «Казань XXI век», «Светлая долина», «Солнечный го­род» и наш новый проект «Тулпар»*. Для ценителей качества важный и неоспоримый аргумент: дома ЖК «Тулпар» возводятся из керамического кирпича. Это экологичный и долговечный материал. Здесь на­шлось место и для прогулочной зоны, и для барбекю у озера, и для уютных кафе и магазинов. В перспективе разрабатывается ещё один проект – строительство жилого комплекса в районе ипподрома.
Сегодня прослеживается тенденция гораздо мень­шего спроса на однокомнатные квартиры. Клиенты охотнее покупают двух-, трёхкомнатные квартиры. Они не покупают себе просто квартиру, они покупают образ жизни. При этом люди стали разборчивее в своём выборе и всё больше внимания уделяют планировкам квартир, местоположению, инфраструктуре. При этом большинство из тех, кто сейчас покупает квартиры в  новостройках, использует для этого ипотечные кредиты, таких покупателей сегодня примерно 60%.
Исходя из этого мы подготовили совершенно новый подход к формированию концепций жилых ком­плексов. Сегодня мы будем создавать пространства для жизни, а не квадратные метры для продажи. Опи­раясь на многолетний опыт в создании комплексных проектов, а также на все тенденции, что диктует рынок, в ближайшее время мы готовы представить для Казани совершенно новый взгляд на жилые комплексы.
Андрей Савельев, Гильдия риелторов РТ:

– Я соглашусь с тем, что пер­вичный рынок сейчас начал сильно отыгрывать свои по­зиции. Возможно, это связано с тем, что ставки на ипотеку упа­ли. Отчасти, думаю, из‑за здоровой конкурентной борьбы между застройщиками. В борьбе за клиентов застройщики постоянно проводят различные акции. Если лет десять назад сказали бы, что застройщик гектар земли отведёт под парк, это посчитали бы за сумасшествие. Это ж три дома можно поставить! Но и покупатель стал совершенно другим, он максимально избирательно подходит к покупке. В прошлом главным параметром была цена, всё другое уходило на второй план. Сейчас мы смотрим инфраструктуру, планировки, эргономику. Поэтому застройщики на своих сайтах размещают готовую картинку. Есть даже проекты с меблировкой. Заезжай и живи.
 
Эдуард Халимуллин, директор по продажам компании «Унистрой»:

– Конкуренция между ново­стройками и «вторичкой» была всегда. Но в последние десятиле­тия мы наблюдаем явный тренд: внимание потребителя обращено в сторону новостроек. С чем это связано? Во-первых, теперь клиенты покупают не просто квадратные ме­тры, а образ жизни. В нашем портфеле по Республике Татарстан сейчас 3 проекта: жилые комплексы «ART City», «Весна» и «Царёво Village»*. Всё это проекты комплексной застройки, с основными внедряемыми компанией стандартами. Мы формируем не только современную инфраструктуру с детскими садами, школами, но и создаём парковые зоны, пешеход­ные бульвары, объекты социальной инфраструктуры в шаговой доступности. В наших жилых комплексах мы реализуем концепцию дворов для людей и свобод­ных от машин, оснащаем все подъезды безбарьерным входом для удобства маломобильных групп населения, оборудуем для удобства специальные колясочные комнаты на первых этажах домов для того, чтобы лыжи, велосипеды не занимали место в квартире, устанавливаем видеонаблюдение на территории ЖК. Мы не стоим на месте, прорабатываем новые зе­мельные участки для перспективного строительства. В ближайший год думаем запустить новые проекты.
* Застройщики ООО «ИнтегСтрой», проектная декларация на сайте www.integstroi.ru, ООО «Компроект» проектная декларация на сайте www.stroikomproekt.ru
* Застройщики ООО «СК «УнистройДом», ООО «СтройУслуги». Проектная декларация на сайте www.unistroyrf.ru, www.unistroydom.com, www.stroy-uslugi.su. ЖК Арт-Сити и Царёво Виладж.
 
КАЧЕСТВЕННОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ МЕЖДУ ПРОДАВЦОМ И ПОКУПАТЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Как умело пользоваться актуальными акциями от застройщика и ипотечными кредитами от банка?
Антонина Дарчинова: – Продаже массового жилья помогло снижение ипотечной ставки в целом. Пожалуй, именно как акцию это даёт банк, иногда мы работаем по субсидированной ставке с неко­торыми банками. Как акция, я считаю, это самый действенный механизм на сегодня.
Андрей Савельев: – В данном случае «КамаИнвест­Строй» представляет жилые комплексы достаточ­но высокого уровня, и здесь процент ипотечных сделок невысокий…
Антонина Дарчинова: – Я не сторонник такого под­хода: давайте сделаем плохой продукт, а потом начнём за его покупку телевизор дарить. Надо изначально подходить к планированию и ценоо­бразованию так, чтобы качество соответствовало этой цене. Гораздо легче продавать хороший продукт и честно разговаривать с потребителем. А с точки зрения каких‑то дополнительных услуг, я думаю, рынок будет развиваться так, что в ско­ром времени мы все будем заниматься отделкой, продавать уже меблированные квартиры. Вклю­чать в продукт всё больше и больше полезных для потребителей сервисов и услуг.
Эдуард Халимуллин: – Мы стараемся каждый месяц корректировать условия уже действующих ак­ций, максимально разнообразить выбор бонусов при покупке квартиры – чтобы предложить каждо­му то, что в данный момент необходимо именно ему. В нашем понимании акции – это не сниже­ние цены, не скидка, мы не торгуем скидками. Мы даём нашим потребителям возможности и преимущества. Сейчас, например, мы пред­лагаем «кредитные каникулы». Наши клиенты на протяжении полугода не платят ипотечный кредит. Мы это делаем за них. В первую очередь этот продукт был нацелен на тех клиентов, кото­рые выбирают между вторичным рынком жилья и новостройкой.
Покупателям, готовым заплатить за квартиру сразу 100%, мы дарим подарочный сертификат в строительный магазин. Большую популярность набирает программа трейд-ин. По желанию кли­ента мы помогаем ему с реализацией старой квартиры либо выкупаем её сами.
Елена Стрюкова: – Ипотека продолжает оставать­ся одним из основных инструментов на рынке недвижимости, и, формируя свои предложения,   мы, несомненно, опираемся на этот факт.
Так, в компании сформирована акция: платёж за ипотеку составляет сумму, равную двум чашкам кофе в день. Иными словами, клиент, экономя на напитке, вкладывает средства в фонд своей собственной жилплощади.
Нил Паташин, начальник отдела продаж розничных продуктов Филиала «Газпромбанк» (Акци­онерное общество) в г. Казани:

– Ипотека сегодня – один из самых приемлемых и дей­ственных инструментов приоб­ретения жилья. Эта тенденция находит своё отражение и в раз­витии ипотечного кредитования в Газпромбанке. Мы наблюдаем явное увеличение интереса к  ипо­теке со стороны клиентов – динамика на 60% выше, чем годом ранее. В целом в Газпромбанке преоб­ладает кредитование на приобретение вторичного жилья, но в последнее время ощутим и рост спроса на покупку в новостройках. Здесь мы работаем в тесном партнёрстве с нашими ключевыми круп­нейшими партнёрами – надёжными застройщиками в Казани и республике.
Довольно большую потребность сегодня мы на­блюдаем на рефинансирование ипотечного кре­дита, суть которого заключается в том, что банк предоставляет заёмщику кредит на погашение дей­ствующего ипотечного кредита по ставке 9,5%*, что позволяет в дальнейшем значительно эконо­мить заёмщику на ежемесячных платежах. Плюсом продукта является возможность дополнительного рефинансирования кредитов на потребительские цели и автокредитов. Стоит отметить, что в Газпром­банке сейчас одна из самых интересных ставок по рефинансированию.
Мы провели сравнительный анализ предложений крупнейших банковских игроков и можем дать со­вет людям, принявшим решение о покупке жилья. При выборе банка-кредитора и ипотечной програм­мы следует обращать внимание не только на анон­сируемые процентные ставки, но и на существен­ные условия программ ипотечного кредитования, а именно первоначальный взнос, дополнительное обеспечение, страхование, вид ежемесячных пла­тежей (дифференцированный или аннуитетный) и т.д. Нам важно, чтобы дальнейшее обслуживание кредитов наших клиентов было максимально ком­фортным. При этом мы сохраняем гибкий подход к каждому клиенту и предусматриваем специальные предложения для партнёров-застройщиков.
Ипотечная акция с 11.08.2017 по 30.12.2017. Целевое назначение: приобретение квартиры в строящемся жилом доме. Ставка по кредиту: 9,5 %. Ставка действует при оформ­лении полиса / договора личного страхования заемщика (в добровольном порядке). Валюта кредита: рубли РФ. Минимальная сумма кредита: 500 000 руб., но не менее 15% от стоимости недвижимости. Максимальная сумма кредита: 60 млн руб. – при приобретении объекта в г. Москве и г. Санкт-Петербурге; 45 млн руб. – в остальных субъектах РФ. Срок кредита: до 30 лет. Погашение кредита ежемесячными аннуитетными или дифференцированными платежами. Возможность досрочного погашения кредита ча­стично или полностью без комиссий. Требования к обеспечению: залог имущественных прав (до оформления в собственность) / залог (ипотека) приобретенной с использо­ванием кредитных средств недвижимости (после оформления в собственность). Требования к заемщику: гражданство РФ, возраст от 20 до 65 лет. Подробная информация на www.gazprombank.ru и по тел.: 8-800-100-07-01. Информация приведена на 11.08.2017 и не является офертой. Банк ГПБ (АО). Генеральная лицензия Банка России № 354. Реклама.
 
 
Дилия Мингазова, руководитель партнёрского канала Казанского филиала ПАО «АК БАРС» БАНК:

– В продуктовых линейках банков, как правило, пред­ставлено несколько видов ипотечных кредитов, чтобы заёмщик мог подобрать программу с наибо­лее приемлемыми условиями. «АК БАРС» Банк предлагает восемь гибких ипотечных программ с различными опциями. В целом мы движем­ся в соответствии со своими планами. Среди трендов сезона могу отметить большую по­требность в рефинансировании. Это для наших клиентов очень интересно, поскольку многие из них уже сейчас платят ипотеку и у них есть необходимость значительно снизить ипотеч­ный платёж.
В «АК БАРС» Банке клиенты могут получить ипотечный кредит на выгодных условиях. В бли­жайшем будущем, думаю, банки будут разви­ваться, несмотря на большие риски, в части кредитования покупки жилой недвижимости за городом, поскольку эта ниша ещё не занята. Наш банк сейчас активно этим занимается.
Марат Хасиятуллин, начальник операционного офиса «Казань» Уральского банка реконструкции и развития:

– В Казани мы запустили ипотеку только в начале сен­тября: учитывая огромный по­тенциал и перспективы рынка недвижимости в Республике Татарстан, было принято решение о выходе на рынок жилищного кредитования. Мы вывели продукты, которые максимально удовлетворяют потребности за­ёмщиков: это и классические кредиты на по­купку жилья, и возможность рефинансировать ипотечные кредиты, взятые в других банках, и т.д. Конечно, сейчас рынок ипотеки насыщен, но у нас есть преимущества – индивидуальный подход при оценке заёмщика, высокий уровень сервиса. Всё это с учётом постоянно снижающей­ся процентной ставки делает кредит на покупку недвижимости особенно привлекательным.
Андрей Савельев: – Мы тоже можем отметить, что ипотека в этом году очень хорошо «выстре­лила». И есть тенденция, что ставка ипотечно­го кредитования будет падать. Как и размер первоначального взноса. Как бы это банально ни звучало, но Татарстан всегда был и остаётся пилотной площадкой для многих проектов. У нас есть такие формы ипотечных продуктов, которых нет нигде. Всё это позволяет не откладывать свою мечту о квартире, а покупать её сегодня.
ПАО КБ «УБРиР» лицензия № 429 от 06.02.2015 г. Реклама.
ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ КАК ОБРАЗ ЖИЗНИ

Насколько востребована ипотека на загородном рынке?
Андрей Симаков, генеральный директор группы компаний «ДАР»:

– Ипотека на загородную не­движимость не особо развита, поскольку банки относятся к ней очень настороженно. Но, к счастью, появились банки, которые начинают рефинансировать закладные на за­городную недвижимость. Мы формируем свой портфель займов по земле, и, когда банки начнут с этим работать, у нас будет хорошее предложение для банков с большей доходностью.
О динамике цен на земельные участки и коттеджи. Они не растут. Скорее, даже немного падают.
Нужно понимать, что грубо рынок поделён на дилетантов и професси­оналов. И знать, что ты никогда са­мостоятельно не построишь дом де­шевле, чем это сделает строительная компания централизованно. Поверь­те, мы в этом хорошо разбираемся.
Сейчас мы реализуем 7 загородных проектов в разных направлениях от Казани. Каждый из них имеет свои преимущества: это и место­нахождение на берегу рек, и все централизованные сети, включая канализацию, и наличие достаточно профессиональной управляющей компании, которая поддерживает чи­стоту и порядок. Особенно это важно зимой – снег убрать, почистить доро­ги и подъездные пути. Наши клиенты выбирают нас именно за образ и ка­чество загородной жизни. В наших комплексах, помимо детских и спор­тивных площадок, есть прогулочные зоны, искусствен­ные озёра с альпийскими горками, беседки и пляжная зона с лежаками. Все эти блага и работа управляющей компании позволяют жителям наслаждаться жизнью за городом, а не погружаться в заботы загородного дома.
Сегодня не могу сказать, что дом за городом – альтерна­тива городской квартире. Для этого нужна транспортная доступность в 30 минут. Скорее, это дом выходного дня. Но жизнь за городом, несомненно, лучше, воздух чище. А мы – за здоровый образ жизни.
Андрей Савельев: – Сегодня для того, чтобы постро­ить дом, не нужно быть строителем. Достаточно нанять для этого прораба. Как правило, они берут за свои услуги 10% от стоимости строительства…
Андрей Симаков:  – Мы делаем то же самое, но берём 5%. При этом даём гарантию, а что возьмёт заказчик с прораба?
 
Финат Мухамадиев, директор ООО «Финдом»:

– Главной целью нашей компании является обеспечение населения доступным жильём. Проанализи­ровав рынок, мы выбрали довольно интересное направление – строи­тельство индивидуальных блокиро­ванных домов с земельным участком. И сегодня данное предложение, в силу своей социальной ориентирован­ности, не имеет конкурентов. По сути, это загородные коттеджи экономсегмента на 2‑10 семей с отдельным входом, индивидуальной системой отопления и зе­мельным участком от 1,5 до 5 соток. При строительстве используем качественный материал – керамический кирпич. Это не каркасные дома. Сегодня в продаже дома в двух посёлках – «Белые Росы» в Высокогорском и «Ал­тын Камыш» – в Пестречинском районе. Мы предлагаем клиентам не точечную застройку, а жилой комплекс в 10‑15 минутах езды от Казани – с дорогами, инфра­структурой, транспортным обеспечением. Так, в посёлке «Алтын Камыш» собираемся открывать маршрутную линию, подана заявка в Минтранс. Это будет очень удобно для тех, у кого нет личного автотранспорта. Из финансо­вых условий для клиентов у нас действует беспроцентная рассрочка на приобретение квартир сроком до одного года, в оплату также принимается материнский капитал и трейд-ин. Примерно 80% наших потребителей исполь­зуют при покупке жилья ипотечные кредиты. Тот факт, что в последнее время у компании очень много показов, доказывает: этот сегмент жилищного рынка востребован.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ
Итак, что нас ждёт на рынке жилья?
Антонина Дарчинова:
– Мировой опыт показывает, что уже в ближайшие годы мы стол­кнёмся с очень интересными тен­денциями – альтернативные энер­гоносители, современные системы отопления и освещения. Нам при­дётся полностью перестраивать свой бизнес. И работать над этим нужно начинать сегодня.
Эдуард Халимуллин:
– Потребитель ждёт от застрой­щика возможность выбора: при­обретать квартиру с ремонтом и мебелью или нет. В отстранённой перспективе, думаю, надо поло­мать голову над тем, что мы сможем предложить так называемому поко­лению Z, желающему перемещаться с одной локации в другую, не желая иметь собственного жилья…
 Марат Хасиятуллин:
– Всё больше людей вовлекает­ся в процесс кредитования. Пси­хологический барьер в 10% ушёл в прошлое. Пока в России и Татар­стане потребность в хорошем жилье не решена, ипотечный рынок будет расти. И всё‑таки ипотека – это вто­рично. Главное – покупательская способность населения.
Андрей Симаков:
– В конце года цены всегда ра­стут. Это что касается квартала ближайшего. А вообще, с ценами на жильё больших чудес не будет. Конечно, могут быть точечные всплески, но потом последует стагнация. Поэтому покупателям просто нужно ловить момент.
Дилия Мингазова:
– Я согласна с коллегами, что бу­дет развиваться именно рынок новостроек. И будет потребность в покупке совершенно готово­го жилья с отделкой, ремонтом и мебелью. По индивидуальным проектам.
Андрей Савельев:
– Во-первых, рынок жилья, особенно новостроек, будет раз­виваться. Во-вторых, по ипотеке, думаю, мы получим некое прибли­жение к европейским стандартам. И, в-третьих, цены на жильё будут расти.
Елена Стрюкова:
– Проекты новостроек будут со­вершенствоваться и развиваться, клиенты получат больше интерес­ных предложений и от застройщи­ков, и от банков.
Нил Паташин:
– Рост выдачи ипотечных креди­тов, уверен, будет продолжаться. В том числе и на покупку в ново­стройках.
 
На правах рекламы